Era um compromisso do Governo, aguardado com expectativa pelos profissionais do setor da construção e do imobiliário. A Proposta de Lei de Autorização Legislativa para a revisão do RJUE deu entrada na Assembleia da República no início deste mês. No documento, que já inclui o Decreto-Lei autorizado, o Governo explica que as alterações propostas pretendem resolver «dificuldades de articulação e aplicação pelas diversas entidades intervenientes», em especial no âmbito do RJUE.
Em linha com o Simplex Urbanístico de 2024 (Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro), esta revisão simplifica procedimentos, encurta prazos, mas equilibra a equação com uma maior responsabilização dos intervenientes. O Governo assume explicitamente que «a progressiva simplificação procedimental (...) carece de ser acompanhada do incremento proporcional da sua [leia-se, dos intervenientes] autorresponsabilização». Assim, na generalidade das operações urbanísticas a realizar em áreas cujos parâmetros urbanísticos se encontrem efetivamente definidos, prevê-se que o interessado possa proceder à sua execução após a submissão da comunicação prévia, sem estar dependente de qualquer ato administrativo. Isto porque, a comunicação prévia das operações urbanísticas «deve integrar uma efetiva assunção de responsabilidade por parte do interessado», «quer pela entrega dos elementos instrutórios necessários, quer pelo cumprimento integral das normas legais e regulamentares aplicáveis à operação».
A análise a efetuar pelos serviços municipais «deve ocorrer num único momento e incidir sobre a validade formal e material das operações urbanísticas como um todo», sem prejuízo da «possibilidade de fiscalização, a todo o tempo, da conformidade das operações com os projetos apresentados». Nesse sentido, «devem ser reforçados os recursos municipais em matéria de controlo sucessivo e das ações sistemáticas de fiscalização, bem como os mecanismos de responsabilização efetiva dos promotores, em caso de incumprimento».
Consoante a operação urbanística em causa, a proposta prevê uma responsabilidade solidária, não só dos promotores e donos da obra, mas também dos empreiteiros, diretores da obra e responsáveis pela fiscalização.
O prazo de caducidade do controlo sucessivo municipal da conformidade legal e regulamentar dos projetos é substancialmente reduzido, passando de dez anos após a comunicação prévia, para um ano a contar da data de pagamento das taxas e encargos devidos, ou, se for anterior, com o início da utilização do imóvel. Por outro lado, clarifica-se que «o âmbito da fiscalização municipal relativa à segurança e salubridade diz respeito à edificação, devendo as situações de arrendamento irregular, e outras que não sejam de competência municipal, ser reportadas às entidades legalmente competentes em razão da matéria».
Prazos de decisão são drasticamente reduzidos
Com esta revisão, a informação prévia continua a assumir-se como um «procedimento preferencial» para a confirmação da viabilidade das operações urbanísticas. Este instrumento, «quando incida sobre todos os parâmetros urbanísticos necessários», garante um «enquadramento seguro», que permite a isenção da licença ou comunicação prévia, além de conferir «maior celeridade na execução».
Em matéria de licenciamento, são eliminados os prazos globais indexados à área bruta de construção e repõe-se «a relevância dos prazos intercalares», para «permitir o respetivo ajustamento à complexidade efetiva das operações».
Todos os prazos de decisão são drasticamente reduzidos e, decorridos os prazos previstos, os pedidos consideram-se tacitamente deferidos. Para dar resposta a Pedidos de Informação Prévia (PIP) Simples, a Câmara Municipal (CM) passará a ter um prazo de 15 dias e, nos PIP qualificados, 20 dias (ou 45, quando se reporte a operações de loteamento).
A CM delibera sobre o pedido de licenciamento no prazo máximo de 20 dias, no caso de obras de edificação e demolição, 30 dias no caso de obras de urbanização e trabalhos de remodelação de terrenos, e 45 dias no caso de operações de loteamento. Os prazos «podem ser excecionalmente prorrogados por uma única vez e por metade desse período», mas apenas em situações de «especial complexidade da operação, designadamente no caso de operações de loteamento que envolvam obras de urbanização».
Uma das alterações mais importantes é a obrigatoriedade de entregar todos os elementos instrutórios e pareceres de entidades externas no requerimento inicial. Adicionalmente, passa a admitir-se apenas uma entrega de elementos de alteração ao projeto na sequência da audiência prévia dos interessados, quando a mesma vise a correção das desconformidades detetadas.
Simultaneamente, é reduzido de dez para um ano o prazo para eventual declaração de nulidade dos atos administrativos previstos no RJUE.
No que respeita às taxas, procede-se ao alargamento da possibilidade de o pagamento ser efetuado por autoliquidação, o que se admite não apenas no âmbito da comunicação prévia e das operações isentas, mas também na sequência do deferimento tácito do pedido. Ainda neste âmbito, é reposta a opção por formas de pagamento alternativas à Plataforma de Pagamento da Administração Pública, «a fim de assegurar a adaptação gradual dos municípios».
Regresso do conceito de título urbanístico
Na realização de negócios jurídicos que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos, deve constar do contrato se o imóvel dispõe ou não de título urbanístico. Retoma-se, assim, o conceito de ‘título’ como documento que deve, «em prol da segurança jurídica e da eficácia probatória que se exige perante terceiros», conter uma síntese dos elementos essenciais da operação urbanística em causa, e ainda, no caso da licença e da comunicação prévia, o comprovativo de pagamento das taxas e demais encargos devidos. Segundo a proposta, este título «deve ser aceite como elemento probatório bastante para a legitimidade da execução da respetiva operação e para os demais efeitos legais, inclusivamente no campo das transações imobiliárias».
A Proposta de Lei n.º 48/XVII/1.ª deu entrada na Assembleia da República no dia 2 de dezembro. Se for aprovada, prevê-se que o respetivo Decreto-Lei autorizado entre em vigor no primeiro dia útil do terceiro mês seguinte ao da sua publicação, aplicando-se aos procedimentos que se iniciem após essa data.
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